Коварный недострой

Объявления исходят от маклеров, не желающих заморачиваться ремонтом и отделкой

НЕДВИЖИМОСТЬ

В столичном регионе заметно увеличилось предложение недостроенных частных домов. А ведь раньше такая тенденция прослеживалась преимущественно в сфере многоквартирных жилых зданий – речь о продаже квартир «под маяк».  

Распродажа недостроя – не новость для нашего рынка. Уже многие годы застройщики предлагают жилье в новостройках без отделки. Высокий спрос на квартиры «под маяк» объясняется тем, что для клиента такое предложение обходится намного дешевле готовой квартиры, а главное – остается простор для дизайнерских предпочтений нового хозяина. Однако за последний год эта тенденция не просто усилилась, но и перекинулась на рынок загородного жилья.

Если приглядеться к объявлениям, публикуемым на электронных ресурсах по купле-продаже недвижимости, можно увидеть множество предложений загородных, преимущественно дешевых земельных участков с недостроенными домами. По всему видно, что объявления исходят от маклеров, предпочитающих не заморачиваться ремонтом и отделкой: предприимчивые дельцы возводят кров и в лучшем случае устанавливают окна и входную дверь. Все остальное придется доделывать новым хозяевам. Единственный плюс для покупателя – низкие цены: если сравнивать с домом «под ключ», стоит такое жилье гораздо дешевле.

Повышение спроса и цен

О причинах, побуждающих бизнес продавать недостроенные дворовые дома, рассуждаем с исполнительным директором Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнуром Азадовым:

– На самом деле оснований для этого несколько. Ведь если вспомнить, на пике ковидных ограничений у нас резко возрос интерес населения к загородной недвижимости. И это вполне объяснимо. Опасаясь быть запертыми в городских квартирах, люди стремились на природу, снимали или строили дома с приусадебными участками. Спрос на дачную недвижимость увеличился, цены подскочили, и в эту сферу на протяжении позапрошлого и прошлого годов стабильно стекались инвестиции. Повышение спроса и цен запустило маховик строительства.

Но после ослабления коронавирусных запретов пошел обратный процесс: спрос на загородное жилье резко снизился, цены стабилизировались и упали до прежнего уровня. И сегодня мы наблюдаем переизбыток предложения в сегменте аренды и продажи частных домов на периферии столицы. Здесь, конечно же, нельзя исключать финансовые проблемы части застройщиков: кому-то не хватило средств завершить начатое, а кто-то перенаправил свои инвестиции, узрев в этом больше выгоды.

И потом, в годы пандемии из-за застоя на рынке труда и бизнеса многие вкладывали сбережения в строительство. Возможно, потратив имеющиеся на руках деньги, они просто не в состоянии достроить свои дома, в том числе из-за подорожания стройматериалов.

Дешево и сердито

– Судя по характеру предложений, достраивать дома на периферии с недавнего времени стало невыгодно маклерам. Как это связано с подорожанием строительных материалов?

– Стройматериалы поднялись на 15-20%. Больше всего подорожали цемент, строительный кирпич, арматура – цены на нее повысились за четыре года аж на 60-70%. Подорожание – веский аргумент, но причины, как уже говорилось, в последствиях пандемии. Сначала она запустила рекордный спрос, который после схлынул, оставив невостребованное предложение. Сейчас цены на загородные дома падают, наблюдается отток денежных вложений, и все это приводит к таким метаморфозам.

Предложение недостроя на рынке увеличилось на 25-30%. Особенно часто возводят такие дома на дешевых муниципальных землях, потому что участки под строительство с купчей стоят дороже. Возможно, на некоторых территориях из-за более жесткого контроля довести до конца незаконную постройку не позволили – этого тоже нельзя исключать. 

«Под ключ» или «под маяк»?

– Возможно, земельный участок выгоднее продать с таким вот подобием дома? Обходится постройка недорого, а цены в итоге намного выше…

– Если говорить о маклерах, то для них, разумеется, такой вариант более выгодный, ведь пустой участок стоит дешевле и продать его сложнее. Поэтому многие вкладываются в незавершенные дома: и стоит такое предложение дешевле загородного дома «под ключ», и спрос на него выше. Зачастую и клиентам выгоднее купить недострой и постепенно, по мере поступления средств заниматься его отделкой. Ведь не все могут приобрести готовый дом. Накопить нужную сумму не всегда получается из-за нестабильного заработка, инфляции, да и жилье из года в год дорожает.

Если раньше какой-то маклер покупал десять земельных участков и строил там десять домов с ремонтом, то сейчас он берет двадцать участков и возводит там недострой. А все потому, что так проще найти покупателя. Продать завершенное жилье с ремонтом сложнее – приходится долго ждать, а потому вместо одного они продают два незаконченных дома, получая те же самые дивиденды.

Такие участки и дома зачастую не оформлены, поэтому самый главный момент связан с документацией. Иначе в будущем возможны проблемы с пропиской, подключением коммуникаций – воды, газа, электричества и пр. 

Советы эксперта

– При покупке недостроя важно убедиться, что земельный участок не сельскохозяйственного назначения, и получить подтверждающий право собственности документ.

– Сделку следует оформлять в нотариальном порядке.

– Убедитесь, что на приобретаемом участке можно строить жилой дом и полученная документация – тому свидетельство.

– Обязательно проверьте дом на соответствие строительным нормам. Для этого обратитесь в проектно-сметное бюро и получите чертеж строения. Кстати, там же можно узнать, удастся ли завершить и приватизировать приобретение. Так что получаете проект, согласуете, утверждаете его и только после этого строите дом. Иначе его не примут на государственный баланс.

– Во избежание проблем лучше всего отказаться от покупки недвижимости без документов.