Не пора ли хрущевкам под снос?

Говорят, жильцы бакинских хрущевок массово продают квартиры в ожидании сноса и расселения. Действительно, по новому Генплану Баку половину старых домов решили демонтировать до 2040 года. По идее, это должно повлиять на рынок, но есть нюансы…

По мнению гостя редакции, исполнительного директора Ассоциации риелторов Эльнура Азадова, для такого поведения жильцов старых домов нет объективных оснований:

– Слухи, что люди якобы массово продают свои хрущевки из-за надвигающегося сноса, на самом деле не оправданны, – делится наш собеседник. – Зачем это нужно, если взамен они получают современные квартиры в новостройках? Жильцы заинтересованы, чтобы их старое здание попало под снос. За старую квартиру общей площадью, например, 100 кв. м они получают 120 квадратов новостройки с ремонтом. И если прежнее жилье стоило 100 тысяч манатов, то за новое дают уже не меньше 130-140 тысяч. Поэтому слухи о каких-то массовых продажах выглядят, мягко говоря, странно.

Сейчас в этом сегменте рынка нет наплыва покупателей и предложение не сильно изменилось. Жилье со стажем – хрущевки, французские проекты 70-х годов и прочий старострой не охвачен ипотечным кредитованием. Но эти сравнительно бюджетные дома востребованы у покупателей. Однокомнатные хрущевки, например, всегда неплохо продавались.

– Сколько всего таких домов в нашей столице и можно ли демонтировать хотя бы половину к заявленному новым генпланом сроку?

– По неофициальным данным, только в Баку и на Абшероне около 11 тысяч старых зданий в пять и менее этажей. Сносить ветхое этажное жилье – предприятие затратное, ведь многочисленных жильцов придется обеспечить квартирами. Исключение – дома у дорог и станций метро из-за более дорогих коммерческих площадей. Прямо на выходе из станции метро «Иншаатчылар», например, в свое время снесли две пятиэтажки, а после демонтировали еще две. Сейчас там ломают еще один старый дом, но внутри, между зданиями, пятиэтажки пока не демонтировали.

Другой пример – выход из метро «Нефтчиляр». Только какая-то часть пятиэтажных зданий смотрит на центральную трассу, и там заметно некоторое оживление. Словом, говорить о скорой возможности какого-то массового демонтажа и влиянии этого на рынок наивно. Да, они действительно физически устарели, но когда масса старых зданий пойдет под снос, неизвестно.

Очень многие надеются, что их ветхое жилье снесут и они получат новые, более просторные апартаменты. К тому же стоимость новых квартир как минимум на 25-30% выше, ведь еще и площадь увеличивается в среднем на 20%.

В будущем все столичные территории с массовой застройкой до пяти этажей будут демонтированы, но пока это лишь в планах. Например, в 2017 году Министерство по чрезвычайным ситуациям признало дома в 1-м микрорайоне частично аварийными и было принято решение о сносе. В результате цены там выросли на 15-20%, оживились инвесторы. Но после Главное управление архитектуры и градостроительства столичной исполнительной власти передали Госкомитету по архитектуре и градостроительству, нормативы застройки сократились и пилотные проекты потеряли былую экономическую привлекательность. Если раньше на одном гектаре можно было построить 40-50 тысяч кв.м недвижимости, то новая норма вдвое меньше – всего 25-30 тысяч квадратов. Так что популярные некогда пилотные проекты уже не сулят строителям прежней выгоды.

Если исходить из необходимости демонтажа 11 тысяч зданий, то в течение 16 лет будут прежде сносить и строить экономически выгодные проекты, преимущественно у дорог. То есть там, где коммерческие площади можно продать и сдать в аренду с хорошей выгодой. Не думаю, что размах строительства будет очень широк. У нас сейчас около сотни строительных компаний, и ресурсы этого бизнеса в массе своей ограниченны. К таким проектам может подключиться только 10% из числа крупных застройщиков. К сожалению, у стройкомпаний нет какой-то финансовой поддержки от государства или доступного банковского финансирования. А ведь на кону миллионные расходы. Поэтому до 2040 года можно ожидать сноса лишь небольшого количества пятиэтажек с выгодной локацией.

– Получается, особого влияния на рынок сноса домов не предвидится?

– Уверен, что нет. После памятного постановления у нас действительно развернулись проекты по демонтажу ветхого жилищного фонда и строительству на его месте нового. В основном это касалось старых домов на привлекательных территориях. Только за три-четыре года в Баку запустили около сотни проектов – по 25-30 новостроек в год. Но это строительство велось по прежним, выгодным застройщику нормативам. После 2018 года ввели более жесткие требования, поэтому строительные компании не заинтересованы сносить многоквартирные здания.

Говорить о перспективах активного сноса пятиэтажек и строительства новостроек пока еще рано. У массы наших застройщиков нет таких финансовых, технических и прочих ресурсов. И потом, возможности советского государства, строившего весь этот жилищный фонд начиная с середины 1950-х, сложно сравнивать с нынешними. Сотня местных строительных компаний не осилит такие объемы гражданского строительства.